Банкротам оставят на аренду: Госдума уточнила, сколько денег вернут семье после потери ипотечной квартиры

16 марта стали известны детали готовящихся изменений в Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)». Законопроект, внесенный правительством еще в декабре 2024 года во исполнение постановления Конституционного суда (КС) РФ, прошел первое чтение в январе 2025-го. И только сейчас профильный комитет по вопросам собственности представил ко второму чтению поправки, которые вызвали большой интерес как у профессионального сообщества, так и у простых граждан, обремененных ипотекой.

Суть нововведений сводится к поиску хрупкого баланса между интересами кредиторов и правом граждан на жилище. Речь идет о ситуациях, когда единственное жилье должника находится в залоге у банка (ипотека). Сегодня такой залоговый актив не защищен исполнительским иммунитетом — квартиру можно изъять и продать с торгов, даже если это единственное место проживания семьи. Новый закон призван четко прописать, как делить вырученные от продажи средства.

Что меняется: проценты и приоритеты

Главное изменение коснулось пропорций распределения денег. Если в первоначальной версии правительство предлагало направлять на погашение долга перед банком-залогодержателем 90% выручки, а должнику оставлять лишь 5%, то ко второму чтению цифры были скорректированы.
Согласно новой редакции, выручка от продажи залоговой квартиры будет делиться следующим образом:

1. Расходы на торги. В первую очередь из суммы вычитаются затраты на сохранность имущества и его реализацию (оценка, торги, публикации и т.д.).
2. Банку (80%). Из оставшейся суммы 80% направляется залоговому кредитору — банку, выдавшему ипотеку. Хотя изначально обсуждалась цифра в 90%, депутаты решили снизить нагрузку на должника.
3. Кредиторам первой-второй очереди (10%). Эти 10% резервируются для погашения наиболее социально значимых долгов. К ним относятся: алименты, обязательства из-за причинения вреда жизни или здоровью, а также задолженность по заработной плате. Эти средства будут направлены указанным кредиторам только в том случае, если другого имущества для покрытия этих долгов у банкрота не нашлось.
4. Должнику (10%, но с ограничениями). Остаток в размере 10% от выручки (после первых двух вычетов) предназначается самому гражданину-банкроту и членам его семьи. Именно эти деньги, по задумке законодателей, должны стать подушкой безопасности для аренды жилья или покупки нового, более скромного.

Потолок для должника: почему 10% — это не всё

Однако радоваться 10-процентной доле рано. Депутаты ввели существенное ограничение: гражданин не сможет получить на руки сумму, превышающую размер его фактических вложений в ипотеку. Речь идет об общей сумме первоначального взноса и всех платежей, которые были внесены банку за время действия кредита до момента банкротства.
Например: Квартира должника ушла с молотка за 8 млн рублей. 10% от этой суммы после вычета расходов на торги составляют, допустим, 750 тысяч рублей. Однако выясняется, что за все время гражданин внес в счет ипотеки только 500 тысяч рублей (первоначальный взнос и несколько платежей). В этом случае он получит не 750 тысяч, а только 500 тысяч. Оставшиеся 250 тысяч будут дополнительно направлены на погашение долгов.
Кроме того, за должником сохраняется право на остаток средств, который может образоваться после полного расчета со всеми кредиторами. Если после погашения всех требований первой очереди, второй очереди и банка деньги еще останутся, они также будут переданы бывшему владельцу жилья.

Роль суда: «Золотая парашют» или «Жизнь в хижине»?

Серьезные полномочия законопроект оставляет за арбитражным судом. Судьи получат право уменьшить причитающуюся должнику сумму, если сочтут, что она позволяет приобрести жилье, «размер которого явно превышает уровень, достаточный для удовлетворения разумной потребности в жилище». Проще говоря, если на оставшиеся деньги семья банкрота может купить просторную квартиру в центре города, суд вправе урезать выплату, отправив излишек кредиторам.
Еще более жестким может быть наказание за недобросовестное поведение. Если суд установит факты злоупотребления правом — например, сокрытие имущества, вывод активов, предоставление ложных сведений банку при получении кредита, — сумму могут урезать даже в том случае, если оставшихся 10% едва хватает на покупку самого скромного жилья.

Предыстория: окно возможностей от КС РФ

Необходимость принятия этого закона продиктована позицией Конституционного суда. Ранее КС РФ указал, что существующие нормы не позволяют должнику сохранить деньги, необходимые для покупки нового жилья после потери ипотечной квартиры. По сути, гражданин оставался и без крыши над головой, и без денег. Судьи КС обязали законодателей прописать механизм, который обеспечивал бы «соразмерную защиту» прав граждан.
Разработанный механизм с 10% и поправки ко второму чтению — это и есть попытка создать такой механизм. Законодатели пытаются избежать ситуации, когда бывший заемщик превращается в бомжа, и одновременно не допустить неосновательного обогащения за счет кредиторов.

Примеры из жизни: как это будет работать?

Чтобы понять суть нововведений, рассмотрим два гипотетических примера.

Пример 1. Добросовестный, но неудачливый заемщик.
Иван Петров взял ипотеку 5 лет назад. Квартира в спальном районе стоила 5 млн рублей. Первоначальный взнос составил 500 тысяч. За 5 лет он выплатил еще 1 млн рублей основного долга и процентов. Общая сумма его вложений в квартиру — 1,5 млн рублей. Но из-за потери работы Иван перестал платить кредит, накопились долги по ЖКХ и микрозаймам, и его признали банкротом.
Квартиру продали на торгах за 6 млн рублей (рынок вырос).
Расходы на торги — 200 тыс. руб.
Остаток: 5,8 млн руб.
80% банку: 4,64 млн руб.
10% кредиторам 1-2 очереди (если есть долги по алиментам): 580 тыс. руб.
10% Ивану: 580 тыс. руб.
Ограничение: Сумма вложений Ивана в ипотеку — 1,5 млн руб. 580 тыс. меньше этой суммы. Иван получает 580 тыс. рублей. Этих денег едва хватит на первый взнос по новой, меньшей квартире или на аренду жилья на год-полтора.

Пример 2. Заемщик с минимальными платежами.
Елена взяла ипотеку год назад. Квартира стоила 10 млн рублей. Она внесла первоначальный взнос 300 тысяч и успела сделать всего 2 платежа на общую сумму 100 тысяч. Ее общие вложения — 400 тысяч рублей. Ситуация на рынке изменилась, и квартиру продали за 11 млн рублей.
Расходы на торги — 300 тыс. руб.
Остаток: 10,7 млн руб.
80% банку: 8,56 млн руб.
10% другим кредиторам: 1,07 млн руб.
10% Елене: 1,07 млн руб.
Ограничение: Сумма вложений Елены — всего 400 тыс. руб. Несмотря на то, что 10% от выручки составляют 1,07 млн, Елена получит только 400 тысяч. Остальные 670 тысяч пойдут в конкурсную массу на погашение долгов перед другими кредиторами или даже дополнительно банку, если его 80% не покрыли весь долг. Елена получит намного меньше, чем могла бы, так как почти ничего не успела заплатить по ипотеке.

Риски и перспективы

Юристы и финансовые омбудсмены пока осторожно комментируют инициативу. С одной стороны, само появление фиксированной доли для должника — это огромный шаг вперед. С другой стороны, ограничение этой доли суммой внесенных платежей вызывает вопросы.

• Для кого это выгодно? Прежде всего для тех, кто успел погасить значительную часть ипотеки. Если человек платил 10–15 лет, он может рассчитывать на существенную сумму.
• Кто в минусе? Молодые семьи, которые только взяли квартиру и сделали минимальный взнос. В случае банкротства они получат копейки и останутся на улице.
• Роль суда. Широкие дискреционные полномочия судей по уменьшению выплаты могут привести к правовой неопределенности. В разных регионах практика может отличаться.

Принятие законопроекта во втором чтении ожидается в ближайшее время. Если документ вступит в силу, у ипотечных должников появится хоть и жесткий, но понятный финансовый ориентир: потерять квартиру можно, но шанс начать жизнь с чистого листа, имея «подъемные», все же сохранится. Главное — чтобы сумма этих «подъемных» позволила хотя бы снять углы, не оказавшись на улице.