Преимущественное право покупки доли в банкротстве гражданина, новые правила продажи.

Конституционный Суд РФ изменил порядок приобретателей долей в праве общей долевой собственности на недвижимость, при продаже с торгов при банкротстве - постановление КС от 16.05.2023 N 23-П.

Например. Квартира была приватизирована на всех членов семьи, и один из них вступил в процедуру банкротства. Доля банкрота продается на публичных торгах.  Члены семьи хотят долю выкупить.

Как было раньше.

Сначала проводятся торги по продаже доли, определяется победитель торгов, потом сособственнику предоставляться возможность воспользоваться преимущественным правом покупки доли по цене, предложенной победителем торгов, а если он не воспользуется своим преимущественным правом покупки, доля реализуется по этой цене победителю торгов.
Этот порядок был установлен пунктом 18 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 3 (2020). Сособственникам такой порядок был выгоден.

Например, выставлена на торги доля в квартире по начальной цене в 1 миллион рублей, порядок такой: каждую неделю цена падает на 200 тысяч рублей. Прошло 4 этапа т.е. один месяц и минимальная цена на этапе стала 200 тысяч рублей. Значит участник, заинтересованный в приобретении доли, должен предложить цену 200 тысяч или больше. Предположим, были желающие и один из участников предложил 220 тысяч рублей, самую большую цену из всех претендентов. Финансовый управляющий предлагал сособственникам выкупить долю по цене 220 рублей, если они были заинтересованы в приобретении доли, то ее выкупали за 220 тысяч рублей и на этом продажа заканчивалась. Победитель торгов ничего не приобретал. В конкурсную массу зачислено 220 тысяч рублей и они распределены среди кредиторов.

Конституционный суд порядок изменил. Как будет сейчас.

Конституционный суд признал п.1 ст.250 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ, предписал законодателю внести соответствующие изменения в закон, а до внесения этих изменений установил следующий порядок продажи на торгах в рамках процедуры банкротства гражданина доли в праве собственности на жилое помещение и земельный участок, на котором оно расположено:
Сначала финансовый управляющий направляет другим участникам долевой собственности предложение приобрести принадлежащую должнику долю по цене равной начальной цене на торгах. При наличии согласия финансовый управляющий заключает договор купли-продажи с соответствующим участником (участниками) долевой собственности. Если согласия в течение месяца от сособственника не поступило, то доля продается с торгов. При этом правило о преимущественном праве покупки участников долевой собственности больше не применяется.

В случае, который мы рассмотрели сособственники должны выкупить долю сразу, до торгов по начальной цене в 1 млн. рублей или она будет продаваться с торгов. Таким образом, сособственники лишаются возможности без участия в торгах посредством публичного предложения приобретать доли по сниженной цене, оставляя при этом не у дел победителей торгов. Никто сособственникам не запрещает участвовать в торгах без преимуществ на общих основаниях, но это совсем не то, что было раньше. Совсем не факт, что они смогут приобрести долю по самой низкой цене, ведь придется конкурировать с другими участниками торгов.